Martedi, 12 Novembre 2019

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LA CEDOLARE SECCA SUGLI AFFITTI CHE COS'È E COME OPERA


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In questi giorni abbiamo più volte dibattutto sui possibili aumenti che l'introduzione dell'imposta municipale unica porterà alle imprese per quanto riguarda la tassazione degli immobili strumentali, presentando le opinioni di Confartigianato e della Cgia. Oggi vogliamo affrontare il tema della cedolare secca sugli affitti, che a differenza dell'Imu che entrerà in vigore solo nel 2014, opera già da quest'anno.
Dal 2011, infatti, chi affitta immobili ad uso abitativo, al di fuori dell'attività di impresa o di lavoro autonomo (quindi come persona fisica), può scegliere di tassare i canoni con un'imposta sostitutiva dell'Irpef e delle addizionali comunali e regionali (nonché delle imposte di registro e di bollo sul contratto di locazione), pari al 21%. Questa imposta sostitutiva scende al 19% per i contratti a canone concordato relativi a immobili siti nei Comuni con carenze di disponibilità abitative e in quelli ad alta tensione abitativa.
La cedolare secca opera (sempre a scelta del locatore) anche per i canoni relativi a contratti di locazione di durata non superiore a 30 giorni complessivi nell’anno, per i quali non esiste l’obbligo di registrazione.
Per quanto riguarda l'efficacia della cedolare secca per i locatori, secondo la Cgia di Mestre potrebbe portare ad una riduzione delle tasse complessiva per 1 miliardo di euro, mentre secondo il Global Property Guide il rendimento dell'immobile locato potrebbe arrivare al 5% lordo.
L'inquilino dal canto suo avrà maggiore certezza per quanto riguarda il canone pagato, che in caso di cedolare secca diventa fisso e non modificabile. Per i fitti assoggettati a cedolare secca, infatti, è sospesa per il locatore la facoltà di chiedere aggiornamenti economici (compresa la variazione “Istat”). Anzi l'efficacia della cedolare secca è subordinata alla dichiarazione preventiva del locatore alla rinuncia agli aggiornamenti, che dovrà essere inviata tramite raccomandata al conduttore.


LA CEDOLARE SECCA, MODALITÀ DI ESERCIZIO, ACCONTI E SALDO
l'Agenzia delle Entrate deve ancora fissare le modalità di esercizio dell’opzione, di versamento degli acconti e del saldo, per cui quanto segue fa riferimento al decreto legislativo

  • gli acconti saranno pari all’85% dell’imposta per il 2011 e al 95% per il 2012
  • il tributo va versato entro il termine previsto per il pagamento dell’Irpef
  • eventuali imposte di bollo e di registro, pagate per registrazioni già avvenute, non saranno rimborsate
  • il reddito assoggettato a cedolare secca rileva ogni volta la normativa faccia riferimento a requisiti reddituali per il riconoscimento di agevolazioni, fiscali e non, nonché ai fini Isee.

 

AFFITTI IN NERO
Il decreto sul Federalismo municipale disciplina anche la lotta agli affitti in nero.


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In concreto l'articolo 3 del Dlgs prevede che in caso di mancata registrazione di contratti di locazione relativi a immobili a uso abitativo entro il termine stabilito dalla legge:
  • la durata della locazione è stabilita in quattro anni a decorrere dalla data della registrazione, volontaria o d’ufficio
  • al rinnovo si applica la disciplina prevista per i contratti a canone libero
  • a decorrere dalla registrazione, il canone annuo di locazione è fissato nel minore fra l’importo stabilito fra le parti e quello pari al triplo della rendita catastale, oltre l’adeguamento, dal secondo anno, in base al 75% dell’aumento degli indici Istat dei prezzi al consumo per le famiglie degli impiegati e operai.

Le stesse conseguenze scattano anche per i contratti registrati riferiti a locazioni per un importo inferiore a quello effettivo e per quelli di comodato fittizio. Queste ultime due fattispecie se non registrati vanno considerati contratti nulli. Esiste però la possibilità di sanare la posizione, registrando i contratti già stipulati entro 60 giorni dalla data di entrata in vigore del decreto legislativo.
Per quanto riguarda le sanzioni a livello di imposte sui redditi, se il canone derivante dalla locazione di immobili ad uso abitativo non è indicato nella dichiarazione dei redditi, la sanzione applicata varia dal 240% al 480% dell’Irpef evasa. Se invece viene indicato un canone inferiore a quello effettivo, la sanzione applicata oscilla tra il 200% e il 400%.

 

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