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Riforma Del Catasto: una Rivoluzione Tesa a Portare Equità Nel Mercato Immobiliare

Mercoledì 28 Dicembre 2011 11:36

IlDuca

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Dopo un attesa di oltre 20 anni pare si sia finalmente giunti a mettere mano agli estimi e alle rendite del catasto, adeguandoli al valore degli immobili. La rivoluzione potrebbe essere sensibile, con il passaggio dai vani ai metri quadri, la cancellazione delle attuali classi e categorie e l'inserimento di nuovi parametri relativi alle caratteristiche dell'edificio e alla sua ubicazione. In più, aspetto decisamente più interessante per i cittadini, visto che in Italia quasi l'80% delle famiglie è proprietario dell'immobile in cui risiede, sarà una riforma a costo zero, almeno a detta del Governo.
Certo è che l'allineamento al valore di mercato delle abitazioni verso l'alto potrebbe portare con sé ad un aumento delle tasse legate agli immobili, anche se è al vaglio l'introduzione di aliquote ridotte per scongiurare una nuova stangata sul mattone.

In ogni caso la riforma del catasto non ha un orizzonte breve anche perchè consiste in una vera e propria rivoluzione, per cui nel prossimo futuro nulla dovrebbe cambiare per le tasche dei cittadini.
Tuttavia una riforma di questo genere, benchè ancora non delineata perfettamente, va considerata come necessaria visto che, dall'ultima regolamentazione, avvenuta alla fine degli anni 80 di acqua sotto i ponti ne è passata parecchia. Basti pensare che la base attuale della stima fiscale è la rendita potenziale, ovvero il valore a cui lo si può affittare e che ai tempi della precedente regolamentazione vigeva per gli immobili residenziali l'equo canone, che manteneva valori molto bassi. Attualmente gli affitti superano di quasi sei volte e mezzo le rendite. Inoltre vanno considerati altri due aspetti, la crescita consistente dei prezzi delle case e gli interventi di ristrutturazione su case vecchie che ne hanno rivalutato il valore per il mercato ma non per il fisco.

Per cui può accadere che case che per il fisco sono considerate popolari, in realtà per il mercato siano immobili di pregio, per effetto di ristrutturazioni e/o della rivalutazione del quartiere in cui sono sorte. L'introduzione di un elemento di valutazione legato all'ubicazione dell'immobile si annuncia, infatti, come un aspetto in grado di aumentare di molto l'equità nel mercato immobiliare.
Vi è poi da considerare che il concetto di vano, non immediatamente comprensibile ai cittadini, non offre una misurazione precisa dell'abitazione, a differenza del metro quadro, decisamente più connesso al prezzo delle abitazioni. E anche questo aspetto porrà fine ad alcune speculazioni fatte in sede di vendita degli immobili.
I nuovi sistemi di calcolo si annunciano come totalmente rivoluzionari rispetto al passato, ragione per cui, Agenzia del territorio e Ministero delle Finanze stanno studiando un nuovo algoritmo che possa considerare tutti i nuovi parametri introdotti. Ciò dovrebbe portare, se tutto filerà liscio, maggiore equità nel mercato immobiliare e ad evitare provvedimenti rivalutativi delle rendite (visto che i valori catastali saranno in linea con il mercato), come accaduto in questi ultimi venti anni. Lo stesso Governo Monti, nella recente Manovra Salva Italia, in cui è stata introdotta l'Imu sulla prima casa, ha previsto una rivalutazione degli estimi del 60% per colmare il gap con il mercato.